深圳二手房成交创十年新低，多地土地持续高流拍，地产何时迎春风？

凛冬已至？

深圳住建局数据显示，1月深圳二手商品住宅仅成交1557套，低于2021年10月的1605套，再创近十年历史新低；成交面积14.73万平方米，同比大跌75.04%。而据国家统计局信息，深圳二手房价跌幅0.4%，为一线城市中跌幅最大，且已连跌了8个月。

与此同时，根据克而瑞地产研究中心最新发布的报告，土地市场持续惨淡，深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。在资金压力未见实质改善情况下，缓拿地甚至不拿地已是房企共识。

深圳二手房成交惨淡

只反弹了短短两个月，深圳二手商品住宅月度成交就又跌破2000套大关了。

深圳住建局最新发布的数据显示，2022年1月，深圳市二手商品房成交23.05万平方米(2019套)，同比下降64.38%；其中，二手商品住宅成交为14.73万平方米(1557套)，同比大跌75.04%。

这意味着，深圳二手商品住宅的月度成交，已经低于2021年10月的1605套年度低点，再次刷新近十年的历史新低。

2021年2月，深圳率先在全国推行二手房指导价政策，当月深圳二手商品住宅成交就大幅下降至4166套，相比前一月的7008套，环比下降40%。2021年3月这一数据反弹至6789套，却成为“最后的荣光”——此后二手商品住宅连续7个月下跌，一度下滑至去年10月份的1605套。

而从全年来看，2021年深圳共成交40699套二手商品住宅，相比2020年的95273套，同比减少57.3%，甚至低于2012年的57203套和2014年的57251套，亦是近10年新低。

高流拍显示房企投资压力

2月1日，克而瑞研究中心发布研究报告称，2022年1月，楼市新增供应缩量显著。29个重点城市新增供应面积1080万平方米，同环比齐降，降幅分别达到了43%和58%。主要原因是受到年末基数较高和新冠疫情各地频发等不确定性影响。

其中，一线城市商品住宅新增供应面积228万平方米，环比近乎“腰斩”。北京因当前新冠疫情的不确定影响，供应环比大降82%，房企推盘意愿不高；广州、深圳整体供应也有了稳步下滑，环比跌幅均超7成；仅上海本月供应164万平方米，环比上涨46%，显著好于去年同期，因成交惯性犹存，房企供货积极性也相对较高。

还有数据显示，截至1月23日，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅5478万平方米，较去年12月下降近九成，同比降幅也接近七成；成交总金额降至1133亿元，环比上月大降90%，同比也下降了75%。平均楼板价跌至2069元/平方米，环比降幅达15%。

与此同时，土地市场持续惨淡，深圳、苏州、宁波和无锡三轮集中土拍开启，土拍热度均低于二轮，溢价率再创历史新低，流拍率仍处23%的高位。

以重点监测的城市来看，平均流拍率升至21%，除西安、石家庄等少数二线城市流拍地块相对较多外，大部分流拍地块集中在三四线城市，并以涉宅用地居多。“究其原因主要还是由于当前房企仍面临很大的资金压力，加之这些城市的楼市下行压力加剧，短期内房企投资态度愈加谨慎，高流拍也在意料之中。”克而瑞研究中心认为。

政策空间值得期待

“尽管中央及地方政府频频出台偏松政策，但行业现金流未见明显改善，叠加一二季度为海外债到期高峰，房企在资金压力下投资拿地情绪仍较为谨慎。”平安证券地产首席分析师杨侃认为，目前政策端仍亟待加大发力，为各市场参与主体注入信心，引导房企购地等正常经营行为回归常态。短期行业流动性危机仍未消除，房企将保持“以销定投”的谨慎投资态度，基本面向好、土拍规则友好的区域或更受青睐，城市间延续分化，后续地方政府在财政压力加大背景下或进一步调整土拍规则让利。

华泰证券房地产研究组负责人陈慎则提出，2022年房地产行业将“向死而生”。原因是房地产基本面急转向下，过度放任风险并不利于行业平稳健康发展，必要的边际宽松动作已经在进行中。

他预计，未来地产政策回旋余地较大，虽然“房住不炒”、“共同富裕”等大基调制约下不太可能出现重大逆转，甚至房地产税还要加速推进，但随着市场景气度下降，有理由期待部分政策空间能够缓和，重铸金融机构和企业信心，保障行业平稳健康发展。