一举两得！这个省会城市创新招：存量房出租不纳入限购！会有城市跟进吗？

5月11日，长沙晚报消息，长沙市开展盘活存量房供作租赁住房试点，其中提出，如果业主将手上的存量房用作租赁住房，将不纳入家庭套数计算。这意味着，出租住房不再受限购政策的限制。

业内人士认为，长沙政策设计非常新颖，虽然本意可能不在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。相关居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数，同时也实现了“住”和“防炒”之间的有效协同。

长沙盘活存量房供作租赁住房

5月11日，长沙晚报消息，长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组发布《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》(以下简称《方案》)。

根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建房集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。

《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行规范。业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》(以下简称《协议》)，《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务。

在出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。

在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。

根据《方案》，试点实行后，市不动产登记中心通过与住建部门信息共享，获取租赁住房信息并在不动产登记系统中进行标注。在《协议》履约期内，房屋权属人可进行房屋交易，但在因买卖、赠与办理租赁住房不动产转移登记时应取得市住建部门的租赁住房上市交易工作联系单，交易后，在不动产登记系统中仍被标注为租赁住房，购买方、受赠方仍需按《协议》履行期满。

同时，长沙还将落实长效机制规定，建立租金监测体系。长沙市的住房租赁企业须在商业银行设立租赁资金监管账户，住房租赁企业的租赁资金监管账户须与服务平台房屋交易资金监测专户对接，租赁住房的租金、押金、佣金均应纳入监测监管。

《方案》还明确，保障性租赁住房试点企业部分运营费用从长沙市财政资金中予以专项资金保障；盘活存量房供作租赁住房的试点企业、房屋业主，均可依法依规享受住房租赁相关税收优惠政策。

《方案》实施范围为长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区、长沙县，自印发之日起施行。

根据《方案》，长沙将坚持“房住不炒”定位，突出住房的民生属性，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，解决好新市民、青年人住房问题，不断完善住房保障体系和住房市场体系，稳步推进租购同权，实现全体人民住有所居。

实现“住”与“防炒”有效协同

据了解，租赁住房旨在解决新就业大学生、青年人、产业工人等“新市民”群体阶段性住房困难问题。长沙是中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，也是住建部确定的全国40个大力发展保障性租赁住房的重点城市之一。

对于长沙存量房出租不纳入限购，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，长沙政策设计非常新颖，一方面满足了有房人群对住房再次购置的需求；另一方面还能有效地落实“房住不炒”。这是避免“住”和“防炒”之间冲突，实现二者协同的有效手段。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从此次长沙政策出发点看，主要还是为了盘活存量资产、扩大可出租房源、大力发展租赁市场，但是也找准了居民家庭的痛点，相关房源出租后，可以不统计为家庭住房套数，具有振奋和刺激效应。换句话说，虽然本意可能不在放松购房政策，但客观上也会带有松绑的效应。相关居民家庭若是按照此次方案规定对外出租房源，则可以实现“一举两得”的效应，既对外出租了房源、也增加了购房的资格或套数。

“长沙政策有现实可行性。一方面，现在要稳房价，但高房价下要实现房价稳定，需求就是有限的，因为新市民难以买得起。这样，有购买力的就是已经买房的有产者。但是，我们严格的限购政策，认为多套房的，就是炒的，这样的政策和理念下，有购买力的很难买房，新市民又买不起。通过这个政策，有购买力的能买得起了，还能将其投入租赁市场，让没有购买力的人有房子住。”李宇嘉说。

李宇嘉还认为，长沙政策能够实现多方利益协同。一方面，大量房子投入租赁市场，租金必然会下降，这也有利于降低新市民的租房成本，实现体面居住；另一方面，靠市场化的手段，自然而然就解决了保租房的筹集渠道。现在，保租房任务量很大，冲在前面的是央企国企，他们发挥社会责任，做大量的保租房，但供应的可持续性、有效性尚待提高。通过这个政策，保租房的目标就实现了，因为一旦量大了，租金就下来了，这是保租房的最终目的。